Real Estate Investment Trust | Investieren in Immobilien (2024)

Was ist ein Real Estate Investment Trust?

Ein Real Estate Investment Trust (REIT) ist eine börsengehandelte Kapitalgesellschaft, welche hauptsächlich in Immobilien investiert. Dabei spielt der Kauf und Verkauf von Immobilien, wie auch die Vermietung/ Verpachtung/ Verwaltung derer eine Rolle. Auch die reine Finanzierung von Immobilien ist möglich.

Die erwirtschafteten Erträge werden zu großen Teilen an die Anleger ausgeschüttet und haben steuerliche Vorteile.

Diese Anlageform stammt aus den USA und wurde dort in den 1960er Jahren entwickelt. In Deutschland sind REITs seit dem 1. Januar 2007 zugelassen.

Besonderheiten von Real Estate Investment Trusts

Die nachfolgenden Ausführungen beziehen sich auf REITs in Deutschland. In anderen Ländern gelten andere Bestimmungen.

Ein Real Estate Investment Trust muss in Deutschland erhebliche Auflagen erfüllen, insbesondere muss er den folgenden Kriterien genügen:

• REITs müssen in Deutschland als REIT-Aktiengesellschaft an der Börse notiert sein. Dazu ist ein Eigenkapital von mindestens 15 Millionen Euro erforderlich.
• Das Eigenkapital muss mindestens 45 Prozent des unbeweglichen Vermögens ausmachen.
• Anlageschwerpunkt: Zu mindestens 75 Prozent deutsche Immobilien.
• Mindestens 75 Prozent der Erträge müssen durch Vermietung, Verpachtung oder Verkauf von Immobilien erzielt werden.
• Mindestens 90 Prozent der erwirtschafteten Erträge werden als Dividende an die Anteilseigner ausgeschüttet.
• Kein Anteilseigner darf mit mehr als 10 Prozent der Anteile direkt an einem REIT beteilingt sein.
• Mindestens 15 Prozent der Anteile müssen als Streubesitz gehalten werden.

Vorteile von Real Estate Investment Trusts im Vergleich zum Direktinvestment in Immobilien

• Reduktion des Klumpenrisikos. Eine direkte Anlage in eine Immobilie beinhaltet ein hohes Risiko. Der Begriff Klumpenrisiko bedeutet eine hohe Konzentration von Risiko in einer oder einigen wenigen Positionen. Wenn ein Anleger beispielsweise 90 Prozent seines Vermögens in eine Immobilie investiert und die verbleibenden zehn Prozent in Aktien, so ist dieser Anleger einer sehr hohen Risikokonzentration ausgesetzt. Wenn das Immobilieninvestment Probleme aufweist, so ist die Gefahr für den Anleger sehr hoch.
• Hohe Liquidität. Ein Real Estate Investment Trust (REIT) bietet eine sehr hohe Liquidität, da die Anteile börsentäglich gehandelt werden können und mindestens 15 Prozent der Anteile sich im Streubesitz befinden müssen. Wenn Sie als Anleger dagegen selbst eine Immobilie erwerben, ist Ihr Kapital zunächst für relativ lange Zeit gebunden. Eine vorzeitige Veräußerung ist oftmals nur unter großem Wertabschlag möglich.
• Hohe Transparenz/ strenge Regulierung. Da REITs ebenso wie offene Immobilienfonds sehr stark reguliert sind, ist eine hohe Transparenz gewährleistet.

Vorteile von Real Estate Investment Trusts im Vergleich zur Anlage in offene Immobilienfonds

Nachdem viele offene Immobilienfonds in der Finanzkrise 2008/2009 geschlossen werden mussten, führte der Gesetzgeber Haltefristen ein, um massenhafte Verkäufe einzudämmen. Dagegen ist ein Real Estate Investment Trust diesen Fristen nicht unterworfen:

• Keine Mindesthaltefrist. In Deutschland gilt für Anteile an offenen Immobilienfonds eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten, sofern diese nach dem 22. Juli 2013 erworben wurden. Für Anteile, die schon zuvor erworben wurden, gilt diese Frist erst ab einem Handelsvolumen von 30.000 Euro.
• Keine Rückgabefrist. Anleger sind verpflichtet, beim Verkauf von Anteilen offener Immobilienfonds diese mindestens 12 Monate vorher zu kündigen. Dabei kann die Kündigung auch schon innerhalb der Mindesthaltefrist erfolgen.
• Kein Rückgabetermin. Einige Immobilienfonds schreiben einen bestimmten Rückgabetermin vor, zu dem (und nur zu dem!) Fondsanteile zurückgenommen werden.

Nachteile von Real Estate Investment Trusts im Vergleich zu offenen Immobilienfonds

• Geringeres Wachstumspotenzial. REITs sind sehr langfristig orientiert und erwirtschaften ihre Erträge hauptsächlich über Mieteinnahmen. Diese lassen sich nur begrenzt steigern bzw. oft nur durch den Erwerb weiterer Immobilien. Dadurch können REITs nur relativ langsam wachsen.
• Niedrigere Risikostreuung als offene Immobilienfonds. Meist sind REITs auf ein enges Segment fokussiert, wie beispielsweise Hotelimmobilien, Logistikgebäude oder Einkaufszentren. Dadurch ist die Wertentwicklung an die der Anteile im jeweiligen Segment gekoppelt.
• Vergleichsweise hohe Volatilität: Da Real Estate Investment Trust-Anteile börsentäglich handelbar sind und keine Fristen den Handel einschränken, sind die Kurse der Anteile deutlich volatiler als die von offenen Investmentfonds.
• Keine BaFin-Aufsicht des Managements und der Finanzprodukte.